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白姐露透码大家赢:物業消防安全管理體系方案怎么做?

發布: 2019-05-10     文章來源:     查看: 1576次

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孟德斯鳩曾說:“人民的安全就是最高的法律?!薄噸謝嗣窆埠凸婪ā返?/span>18條,公安部《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條,都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責,規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維修管理,提供消防安全防范服務”,《消防法》第64條、第73條規定,違反本法規定可被處以十日以上行政拘留,構成犯罪的依法追究刑事責任。


物業消防安全建設的課題,在我們國家已經是社會各界聚焦已久的重點,人防、物防、技防、法規、宣傳,圍繞“五位一體”建立的物業消防安全機制,做好物業消防安全管理工作是物業管理的重中之重。物業消防安全體系的有效運行,關乎千家萬戶,是防范化解火災風險的關鍵一環,是提高人民幸福感、安全感的重要手段。


而目前,擺設式消防、應付式管理、過場式檢查現象在各物業項目里普遍存在。物業消防安全管理,能否實時監管并且有效糾正物的不安全狀態、人的不安全行為、執行的不規范機制,是一個職業能力建設問題,更是一個法律風險防范問題,須不斷完善物業消防安全管理。本文將通過論述物業消防安全管理的必要性、物業消防安全建設的難點匯總、物協統籌建立作業指導書的思路、物業消防安全建設方案的核心理念,分享筆者在物業消防安全管理體系建設方面的思考。



物業消防安全管理

  為什么做不好?


物業消防安全管理的根源在于資源的閑置、執行的脫節、機制的僵化。破題之要,就在整合資源、強化執行、盤活機制。


一是消防安全工作在物業服務企業中普遍存在弱化的現象。一方面,消防管理工作是一項隱性、長期化的工作,且就單個項目而言發生概率低,與物業企業品質和利益關聯度低;另一方面,相關政策標準不明確,易產生投機行為。


二是開發商建管脫節,留下火災隱患??⒔ㄉ櫨胛鏌倒芾澩嬖諉饗緣耐呀?,開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象,造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理,消防設施設備不齊全不配套,留下先天隱患。


三是消防設備維修資金使用率低。根據《消防法》規定:“消防設施應完整有效”,但具體標準不明,使得物業服務企業申請資金依據不清晰、與業主溝通成本過高,影響維修資金的申請。同時,在資金申請過程中,審批環節繁瑣、進度緩慢,導致資金利用時效長。


四是物業服務企業鑒于服務業主的身份定位,在管理上手段不硬、辦法不多,面對諸如占用消防通道、破壞消防設施、堵塞應急通道等行為時無能為力。而且,責任追究渠道不暢,依法來講,違反了消防法律法規,應當追究行政責任。但很多行為并非物業服務企業直接所為,部分業主我行我素無視物業勸誡,這種情況單處罰物業服務企業不盡合理且標本都不治,而執法部門要對眾多的業主或物業使用者直接實施處罰又難以實行。


五是從業人員素質亟待提高,基本消防設施尤其是消防中央控制設備使用需要專業技能,發生火警后,未進行專業技能培訓的從業人員手足無措,對初期火災都無及時處置能力。


六是應急管理嚴重缺位,沒有應急救援預案,應急物資和應急手段匱乏,消防值班、日常巡查、應急救援只停留在制度上,形同虛設,隱患排查毫無作為,一旦發生火警,更是瞬間陷于癱瘓。


七是消防宣傳流于形式,物業公司多數都是宣傳欄里一貼了事,業主不關注、不參與,消防常識和自救常識的缺失,導致火患頻發,逃生不力,甚至由于現場混亂,干擾消防救援,造成踩踏、跳樓等次生災害。



物業消防安全管理體系

  探索工作如何做?


物業行政主管和應急管理部門雖肩負法定職責,面對眾多節點單位,要做到時時參與,事事親為,顯然難以實現,同時也與行政效率相悖。最佳途徑就是充分利用好物協組織行業協會的抓手作用,以點帶面事半功倍。本區域物業管理協會,擁有把脈行業痛點、一攬子解決癥結的主導優勢、信息優勢、專業優勢、人才優勢、輿論優勢以及與之相配套的公益職責、引領作用和推進能力,在全面推進物業消防安全建設事業上,它是行政統籌體系下的最佳推動主體。行政指引+物協整合,共同設計作業指導書,結合本區域物業服務企業規模、硬件、管理重點,分類指導匯編成冊,形成大、中、小型物業公司各自對應的普適方案。


物協應當積極爭取行政指導,通過調研梳理,聯合相關協會、大專院校,對接物業行政和應急管理等行政主管部門,擬定提交可行方案、共同制訂維護保養標準和服務費用標準,明確責任清單,上報行政部門,形成規范性文件。然后選擇大中小各層級物業會員單位試點運行,增加實操性,出具作業指導書,建立普適性方案。由物業管理協會組織專場宣傳培訓、專項巡查,經物業行政主管部門、應急及相關部門授權進行預考核、預督導,各物業服務企業按部就班、清單推進,最后由物業主管部門和應急及相關部門清單檢查、動態修正,可以建立起一套方案牽引、協會宣傳培訓、業內查改、行政督導的物業消防安全體系。



物業消防安全管理體系

  方案怎么做?


掌握火災規律緊盯關鍵節點,建立階梯式火災阻斷預案,掌握住宅小區火災的普遍規律,按照“消防意識薄弱—隱患量變積累—起火預警缺失—初火處置不力—火災最終釀成—自救技能缺失—次生災害延伸”,逐個節點建立對應阻斷預案,將消防安全管理的立體化需求、節點化需求、群防化需求整合,建立物業消防安全管理的智能化方案。


強化消防意識的宣傳工作,要堅持“了解消防、遵守消防、關注消防、參與消防”的目標導向,采取平面宣傳、體驗活動、趣味互動、智慧云??橥撲偷榷嘀中問?,切實強化物業服務企業的社會責任擔當,真正讓廣大業主的消防意識入腦入心。


強化政策設計的實踐導向,呼吁行政主管部門主動出擊,加強監管脫節消防隱患的源頭治理,支撐物業維護消防設施的糾錯手段,簡化強化消防設施應急維修資金的使用程序,做好程序的監督,保證資金安全使用的前提下,快捷、有效,真正用于消防設施完善。


強化物協與應急管理部門的協調聯動機制,以專業性保障標準化、權威性保障規范化,建立消防安全法律法規及標準更新的共享機制,夯實對物協編制行業性消防安全類文件的精準信息支撐。探索對物協組織消防安全檢查的指導機制,編制本區域社區火災事故系列案例,由應急管理部門消防專家以案說法羅列火患死角,杜絕檢查遺漏。


強化物協的行業自律功能,制度性系統性推動火災阻斷方案的有效落地:一是要凝聚協會的約束合力,為落地機制進行權威背書;二是細化落地舉措,由物協與物業主管部門、應急管理部門共同設立培訓機構對物業服務企業進行方案輸出,組織實施物業服務企業行業性消防督導聯合檢查;三是結合培訓考核結果進行督導檢查評分,建立“物業服務企業消防安全評價評分動態管理機制。


多措并舉、統籌推進,引領本區域物業服務企業嚴格遵守《消防法》,自覺踐行《火災阻斷方案的落地機制》,確保消防技能強化到組、責任分解細化到人,實現隱患排查到位、預警反應迅捷、銜接保障得當、初火撲救及時、組織救援有序。


做好消防安全管理工作,是每個物業人義不容辭的神圣使命,更是物業管理行業的社會責任擔當。物業管理協會有責任有義務積極探索,主動作為,積極配合物業主管部門和應急管理部門整合資源盤活機制,以有效手段顯著降低火災事故率。



來源:《城市開發》雜志_物業版4

作者:紀木春 太原市物業管理協會秘書長


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